无书面文本的房屋买卖合同关系之确认

——秦某某诉闫某某排除妨害案

来源:本站原创      发表日期:2021-07-19 20:49:06      访问人数:

裁判要旨 

就当事人主张的房屋买卖合同关系,虽无书面文本,亦可 以根据房屋交付及占有使用的实际情况、双方对交易过程的陈 述、双方对争议发生原因的陈述等已知事实,依据诚信原则确 认双方是否存在相应合同关系。在确认双方存在房屋买卖合同 关系且已经实际履行的情况下,即使房屋尚未办理过户登记等 法律手续,出卖人亦不能依据有关权属证书享有对抗买受人的 权利,出卖人请求排除妨害不能成立。 

基本案情 

秦某某向山东省广饶县人民法院起诉称,秦某某于 1994 年 4 月 4 日将房屋出租给闫某某,租赁期限为五年,并约定闫某某 于 1999 年 9 月 31 日后无条件搬出。因秦某某长期在外地生活 闫某某在此房屋居住至今。现该租赁合同早己到期,闫某某拒 不搬出,请求判令闫某某腾空并搬出房屋。 闫某某辩称,秦某某原名李某某,随母改嫁,举家迁出, 落户于东营市河口区仙河镇,后改名为秦某某。秦某某将涉案 房屋出租给闫某某后,秦某某的二叔因秦某某未将房屋租赁自 己与秦某某闹掰,故秦某某的母亲涉案房屋卖给闫某某,收取 闫某某现金 6500 元。闫某某分两次付清房款,有证人曹某某、 西某某作证。秦某某的母亲称该房屋的集体土地使用证在其大 女儿手中丢失,所以给了闫某某该房屋集体土地使用证复印件 - 1 -一张。闫某某付清房款后加盖了西厢房、大门,自 1995 年居住 至今已有 25 年。居住期间,关于本宅的一切费用均由闫某某负 担,村委及街坊四邻均能证实闫某某是房屋所有权人。综上, 请求驳回秦某某的诉讼请求。 法院经审理查明:秦某某曾用名为李某某,其于 1994 年 9 月 4 日与闫某某签订房屋租赁协议,约定将位于广饶县颜徐乡 姜家村的住宅租赁给闫某某使用,房屋后院标准间五间,前院 旧房三间,两院共计长度 38 米。租赁期间自 1994 年 9 月 4 日 起至 1999 年 9 月 4 日止,房屋维修和院墙、大门、房门、门窗 玻璃等全部一切费用由闫某某承担,抵作闫某某给李某某的房 屋租赁费。李某某在 1999 年 9 月 31 日后有权收回租赁房屋, 闫某某应无条件搬出。后,秦某某的二叔因秦某某未将该房屋 租给自己而与秦某某发生争议,秦某某的母亲决定将涉案房屋 出卖给闫某某,价格为 6500 元。闫某某分两次付清房款:第一 次是 1995 年春节后,闫某某与其外甥贾辛村村民曹某某一起去 到秦某某母亲新家所在的河口区仙河镇送了 3000 元;第二次是 1996 年春节后,秦某某的母亲以秦某某的三弟买房子需要用钱 为由催要剩余房款,闫某某让儿媳的弟弟西某某开三轮车拉着 自己去的仙河镇,给了秦某某的母亲 3500 元,当时秦某某在场。 秦某某的母亲说土地使用证原件由其大女儿保管,其大女儿当 时因家庭矛盾在婆家服毒已故,所以土地使用证原件丢失,向 闫某某交付了土地使用证的复印件。闫某某相信土地使用证原 件已经丢失,就没再要求签订书面协议。 闫某某在涉案房屋中居住至今。闫某某现居住的房屋长 19 米,是双方租赁合同约定的 38 米房产的后院,前院已于 1996 - 2 -年由秦某某卖于李金忠。 闫某某购买涉案房屋后,曾在 2009 年 5 月拟翻盖房屋,秦 某某的二叔告知了秦某某。秦某某得知后进行阻拦,称仅卖了 房子没有卖地,若闫某某嫌房子破可以扒了走,但不准重建。 闫某某曾向村委求助,后来,村委给闫某某出具证明说可以重 建,现闫某某因个人经济能力尚未重建。 秦某某称双方系房屋租赁合同关系,但对双方租赁合同到 期后多年来未收回房屋亦未收取过租金的原因没有作出合理解 释,而闫某某对双方后期发生争议的原因、经过及处理情况均 进行了详细陈述。秦某某关于其是否知道其母亲收取了闫某某 的款项、何时知道其母亲向闫某某出售了涉案房屋等问题的陈 述前后矛盾、不符合常理。 裁判结果 山东省广饶县人民法院于 2020 年 11 月 26 日作出(2020)鲁 0523 民初 4443 号民事判决:驳回秦某某的诉讼请求。 宣判后,秦某某向东营市中级人民法院提起上诉。 东营市中级人民法院 2021 年 2 月 22 日作出(2021)鲁 05 民终 218 号民事判决:驳回上诉,维持原判。 

案例解读 

《中华人民共和国民法典》第七条规定:“民事主体从事民 事活动,应当遵循诚信原则,秉持诚实,恪守承诺。”第四百六 十九条规定:“当事人订立合同,可以采用书面形式、口头形式 或者其他形式。”双方当事人的交易即使没有书面文本,但根据 已知事实可以认定当事人主张的相应合同关系存在的,也应当 对当事人依据合同取得的合法权利予以保护。 - 3 -在没有书面文本作为证据的情况下,确认当事人之间合同 关系的存无主要依据当事人的陈述,而在双方当事人陈述不一 致的情况下,则需要对当事人的陈述进行对比甄别、去伪存真, 结合物的占有使用状态以及相应的社会事件等其他客观事实, 判断哪一方当事人的陈述是客观真实的、哪一方当事人的行为 是诚实守信的,从而确认双方当事人实体权利的存无。 当事人的陈述是民事诉讼的重要证据之一,也是人民法院 认定案件事实的重要依据,特别是在书面证据不足的情况下, 当事人的陈述是否合理、是否有其他事实予以印证是其陈述能 否被采信的关键性特质。本案中,在没有书面合同的情况下, 人民法院对当事人双方房屋买卖合同关系的认定基本上是采信 了闫某某的陈述,详细理由如下: 一、秦某某作为原告,对本案关键事实的陈述过于粗略且 不符合常理。比如,秦某某称其与闫某某之间仅为房屋租赁合 同关系,但其持有的书面租赁合同早已于 1999 年 9 月到期,此 后二十多年来秦某某既没有向闫某某收取房租亦没有收回房 屋,该现象不符合常理。再如,秦某某称其曾在 2012 年找过闫 某某要求与其一起到村委商议房屋的事宜,若秦某某与闫某某 之间仅为房屋租赁关系,则 2012 年时租赁合同已经到期,秦某 某仅需通知闫某某腾退而无需与闫某某商议;秦某某称闫某某 当时没有理会,但此后未再找过闫某某,若秦某某与闫某某仅 为房屋租赁关系,则在闫某某未予配合商议的情况下秦某某此 后多年并未进一步主张权利亦不符合常理。秦某某对出现上述 现象的原因解释为其长期在外地生活不方便主张权利,但秦某 某实际工作生活的地点亦属于本市,与本案争议房屋的位置并 - 4 -非山海之遥交通不便,该理由不足以构成对其上述行为的合理 解释。秦某某的陈述缺乏合理性,则需要从其相对方即闫某某的 陈述中探查原因。 二、闫某某详细陈述了双方达成买卖合意的原因、其履行 付款义务的经过、双方后来发生争议的原因及处理情况,其陈 述内容完整、细节充分且有相应的历史事件及证人证言予以印 证,符合农村日常生活交易的常情及一般做法。比如,对房屋 由租赁变为买卖的经过,闫某某陈述,秦某某的二叔因秦某某 未将房屋租给自己而与秦某某闹掰,故秦某某的母亲就说把房 子卖给闫某某,价格是 6500 元,闫某某还详细陈述了其两次去 秦某某家里送钱的经过及陪同人员。再如,闫某某持有涉案房 屋土地使用证的复印件,闫某某称该复印件是其第二次向秦某 某家送钱时秦某某的母亲给的,关于秦某某母子未向闫某某交 付土地使用证原件的原因,闫某某陈述,秦某某的母亲说土地 使用证的原件丢失了,丢失的原因系因该证在其大女儿手中, 其大女儿当时因家庭矛盾在婆家服毒已故,秦某某的母亲与其 大女儿婆家关系不好,所以无法取得土地使用证的原件,故认 为丢失。另如,关于秦某某 2012 年找闫某某商量的事实,闫某 某陈述,秦某某来找的原因系县里拟实施拆迁,拆迁政策是房 屋与土地分别补偿,秦某某因持有涉案房屋的土地证想取得土 地补偿款;闫某某未予理会的原因系其明确告知秦某某自己已 经购买了该房产,秦某某无权再要补偿款;秦某某后来不再找 的原因系当时的拆迁计划未实际实施。闫某某陈述的内容涉及 合同履行过程中的具体的社会事件,相应的事件或与秦某某的 - 5 -- 6 - 家庭关系相关联或有相应历史事实予以印证,上述事件若非亲 身经历较难准确陈述,且秦某某并未对闫某某陈述的事件予以 反驳,仅称不属实、不知情,未能推翻闫某某陈述的内容。 对双方当事人的陈述进行综合对比,闫某某的陈述较为客 观,能够反映双方法律关系的全貌,故对闫某某的陈述予以采 信,认定双方就涉案房屋存在买卖合同关系且已经实际履行完 毕。秦某某的诉讼请求没有事实及法律依据,予以驳回。 相关法条 《中华人民共和国民法典》第七条 民事主体从事民事活 动,应当遵循诚信原则,秉持诚实,恪守承诺。 《中华人民共和国民法典》第四百六十五条 依法成立的 合同,受法律保护。 《中华人民共和国民法典》第四百六十九条第一款 当事人 订立合同,可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的 解释》第九十三条 下列事实,当事人无须举证证明:……(四) 根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实…… 

一审独任审判员:曲英姿 书记员:武海静 二审合议庭成员:翟玉芬 王芳 李静 法官助理:张志倩 书记员:周欣欣 案例编写人:东营市中级人民法院 王芳 审定人:山东省高级人民法院 芦强 东营市中级人民法院 李怀敏