裁判要旨

合同双方关于土地流转协议关于补偿方式的约定，并不违反法律禁止性规定，应为有效。合同一方基于联合改建旧房补偿合同书的约定，用老宅基地获得合同相对方开发的商铺的部分安置补偿，属于物权期待权。在人民法院查封之前已经办理商铺交付手续，未能办理过户登记的原因非因其自身原因，符合物权期待权的保护条件，其所享有的权益性质具有物权的优先效力，应优先于基于合资、合作建房法律关系产生的普通债权，故权利人对作为执行标的案涉商铺享有足以排除强制执行的民事权益。

基本案情

2010年9月9日，被告A公司（甲方）与被告柳某甲签订联合改建旧房补偿合同书，协议约定，乙方提供新兴路上老宅基地一块，由甲方改建成楼房，再分配给乙方，按实际面积，甲方补偿给相应的商品房，后附各户地皮房屋统计表显示，宅基地面积共计787.67平方米。

2014年6月26日，夏邑县人民政府（甲方）与被告A公司（乙方）签订土地转让协议，约定甲方同意乙方在新兴安置区建设9号楼，占地面积9.74亩，其房屋用于本身拆迁户的安置，剩余房屋可以出售。

2015年8月6日，被告A公司（甲方）与被告柳某甲、柳某乙签订联合改建旧房补偿合同书补充协议，约定乙方柳某甲、柳某乙所提供的位于新兴路的老宅基地被甲方使用，经测量该宅基地的地皮778.67平方米、地下室9平方米，共计787.67平方米，甲方补偿给乙方的门面房位于西区龙腾盛世小区9#楼南起第5间1-2层门面房，共计217平方米（3:1），并约定了甲方补偿给乙方的单元房位置，计132.05平方米，乙方需领补偿给甲方现金50000元（已付清）。2016年2月17日，被告A公司与被告柳某甲、柳某乙签订售房协议书，确认房屋位于西区龙腾盛世小区9#楼南起第5间1-2层门面房，共计217平方米，并注明此户为段岗拆迁补偿户，拆迁面积为787.67平方米。

2016年2月20日，被告A公司向被告柳某甲、柳某乙实际交付案涉商铺，并签订商铺交付协议，约定位于夏邑县和谐大道北段路东西区龙腾盛世小区9#南起第5间门面房1-2层（面积217平方米）已完全具备交房条件，经柳某甲、柳某乙验收，该商铺无质量问题，商铺交付工作进行完毕，自交房之日起房屋所有权和使用权归接收方柳某甲、柳某乙所有。

2018年1月3日，被告A公司因拖欠原告王某某投资款，原告王某某向本院提起诉讼，并向本院提交财产保全申请，本院根据原告的申请，依法作出（2018）豫1426民初115号民事裁定书，查封被告A公司所有的位于夏邑县城关镇新兴小区9号楼商业门面房12间（自南向北第1-12间）、商品住宅4套（西单元三楼西户、中户，四楼西户、中户）。其中包括被告A公司补偿给被告柳某甲、柳某乙的9号楼南起第5间1-2层门面房。本院经审理作出（2018）豫1426民初115号民事判决书，原告不服该判决，提起上诉。经商丘市中级人民法院审理，作出（2018）豫14民终3295号民事判决书。判决生效后，原告王某某向本院申请执行。被告柳某甲、柳某乙作为案外人，于2019年12月2日，向本院提出对被执行人A公司名下的位于夏邑县和谐大道北段路东新兴社区9#楼南起第5间1-2层立即解除查封措施的执行异议。本院经审理，依法作出（2019）豫1426执异122号执行裁定书，裁定中止对被执行人A公司名下的位于夏邑县和谐大道北段路东新兴社区9#楼南起第5间1-2层门面房的执行。现原告王某某不服该裁定，向本院提交执行异议申请，引发本案纠纷。

裁判结果

河南省夏邑县人民法院于2020年7月6日作出（2020）豫1426民初300号民事判决：驳回原告王某某的诉讼请求。

一审判决后，原告王某某不服，上诉至河南省商丘市中级人民法院，商丘市中院于2020年10月26日作出（2020）豫14民终3128号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。

典型意义

一、 物权期待权的概念

物权期待权是指将来在物权上有取得与实现的可能性的权利。期待权可发生于财产权之上。财产权包括债权、物权等权利。债权是特定人得向特定相对人请求为或不为一定行为的权利。期待权最常发生于债权之上。如附条件和附期限法律行为中，当事人在所附条件成就和期限到来之前，即享有期待权。因此，期待权可于债权上发生。物权是权利人得支配特定物并排除他人干涉的权利。如在所有权保留制度中，买受人在付清全部价款之前，仅对标的物的所有权享有期待权，所有权仍属于出卖人。因此，物权上也可发生期待权。

二、 物权期待权的分类

我国立法上尚无直接表达物权期待权的法律条文，其相关规定在一些司法解释中得以体现。除了《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条，还有比如《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结”, 该条规定了人民法院在执行过程中对买受人相关权益的保护，此时如果人民法院执行了买受人购买的不动产，买受人可以提出执行异议的申请，或者提起执行异议之诉来维护自身的合法权益。比如《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该批复规定了建设工程价款优先受偿的顺序问题：建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，当不能对抗交付全部价款或大部分价款的房屋买受人。由此可见，法律对购买房屋后办理房产证件前房屋买受人相关权益的保护。

一般而言,物权期待权主要有三类:一是所有权保留买卖中买受人的期待权。是指在买卖合同中,买受人虽先占有、使用标的物,但在双方当事人约定的特定条件成就前,出卖人仍保留标的物所有权的法律制度；二是采登记要件主义的物权变动尚未办理登记时,受让人的期待权。是指在物权变动过程中虽然受让人占有使用标的物,但是没有进行登记的,受让人对标的物享有期待权。本案即属于这类案件。这也是考虑到实践中不动产登记制度尚不完善，赋予其物权期待权，利于保护相关权利人的合法权益和维护正常市场经济秩序;三是预告登记权利人的期待权。在司法实践中,经常在实践中产生争议的主要发生所有权保留买卖中买受人的期待权,采登记要件主义的物权变动尚未办理登记时受让人的期待权,预告登记权利人的期待权。通常情况下,物权期待权可以作为抗辩理由有效地对抗对相关标的物的执行;在破产程序中也可以将当事人享有物权期待权的标的物不纳入破产债务 (财产),对抗破产程序。

三、 物权期待权的法律效果

以不动产为例，考虑到实践中不动产登记制度尚不完善，对于买受被执行不动产等需要登记财产的案外人而言，即使没有取得物权，但符合物权期待权保护条件的，可以排除法院执行。本案主要适用了《异议复议规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。可以看出达到上述四个要件的可排除法院执行。从案件查明的情况来看，一是被告柳某甲、柳某乙与夏邑县人民政府签订的是以变动执行标的物所有权为目的的合同；二是涉案商铺属于安置补偿，不需支付对价，与该规定第三条支付全部价款有同等效果；三是涉案商铺已经交付，法院查封前被告柳某甲、柳某乙已合法占有该不动产；四是涉案商铺系安置补偿，事实上无法办理登记，占有人并无过错，物权没有变更登记的原因不归责于占有人即被告柳某甲、柳某乙。因此符合法律规定的物权期待权保护条件的，可排除法院执行。

另外，同类案件中有当事人主张应适用《异议复议规定》第二十九条规定而不是第二十八条。根据《异议复议规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定,该条是对房屋消费者物权期待权的保护,旨在执行程序中对消费者生存权给予更高价值的维护,赋予消费者对购买房屋的物权期待权以排除执行的效力。该条相比于第二十八条,既不要求支付全部价款,也不要求人民法院查封之前合法占有不动产,因此,是对房屋消费者给予了更高水平的保护,也因为是对房屋消费者的保护,故必须要求房屋用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。本案中,涉案房屋系被告柳某甲、柳某乙通过安置补偿所得，不属于第二十九条规定的所购得的商品房，已经满足第二十八条关于一般房屋买卖过程中物权期待权的条件,故不应适用第二十九条。（赵庆丽）