当前，北京市门头沟区正推进构建“一园四区一小院”绿色发展新格局，以“村企合作”模式为主的民宿产业迅速发展。斋堂法庭对辖区民宿产业运营模式调研，发现需警惕三大风险：

一是股东认缴出资超过实际经济能力，实际出资约定不明确。村居一方一般以集体经济组织或者集体企业的名义入股，与投资公司合作成立民宿运营公司，为享有更多分红，部分村居认缴股权占比超过50%，认缴出资超过其实际经济能力。根据公司法规定，民宿运营公司如资不抵债或者解散清算时，股东认缴出资有可能加速到期，届时村居一方可能面临无法完全出资的法律风险；还有部分村居与投资公司内部约定，免于其实际出资，但未约定由投资公司代为出资，该内部约定不能对抗民宿运营公司的外部债权人，村居一方可能面临履行出资义务或被追加为被执行人的法律风险。

二是村居和民宿公司对参与经营事宜约定不明，权责不平衡。受限于经营能力，村居一方一般不参与民宿公司的重大决策和实际经营，亦不负责财务管理。村居在和投资公司签订合作协议时，更多侧重于出资分红、租赁开发等事宜，公司章程常用一般性模板，对双方在具体运营、财务管理中的职责约定不明。特别是部分股权占比超过50%的村居，却不参与民宿企业实际运营，更不掌握公司财务情况，对公司实际控制力较弱。如果出现应清算而不履行清算义务的情况，村居一方面临承担股东清算责任的法律风险。

三是民宿公司以租赁经营权进行融资担保，担保规则不健全。民宿开发运营需要大量的前期资本投入，加之政策扶持，民宿企业大多选择金融机构融资支付前期租赁、建设、运营费用。调研发现，辖区民宿企业一般需要10年时间才能开始实际盈利，而部分民宿企业动辄贷款几百万、上千万，借期仅为3至5年，借贷违约风险较高。此外，担保公司为民宿企业贷款提供担保后，往往要求民宿企业提供反担保，民宿企业大多以民宿租赁经营权作为反担保。该种类型的担保属于新型担保，同时涉及租赁权和农民宅基地使用权，需要在实践中进一步明确规则。