案情简介:

    2019年3月27日，李某与常某某签订房屋租赁合同一份，约定李某将其名下一美食广场1-5层的房屋出租给常某某用于经营餐饮酒店，租期五年，自2019年4月15日起至2024年4月14日止，前三年租金为每年148万元，第四年租金为155万元，第五年租金为162万元，每年度的租金在该年度租期尚未开始前十五天支付，逾期支付的，应按当期应支付租金按日千分之五的标准支付违约金，超过30天仍未交纳的，出租方可通知承租方解除合同，如出租方选择解除合同，承租方应支付解除合同时当年18个月的房屋租金作为违约金。为保证按约履行合同，承租方向出租方缴纳合同履行保证金50万元，合同履行期间内如承租方存在违约或侵害出租方财产行为，出租方可直接扣除该保证金用以抵算违约金或赔偿金。

    合同签订后，李某按约将其房屋交付给常某某承租经营，常某某按约支付50万元保证金及第一年租金。2021年6月8日，李某以常某某未结清第二年租金32176元及未交纳第三年租金148万元为由将其诉至法院，经审理，考虑疫情影响，法院酌定免除三个月租金，最终法院判决常某某支付尚欠的第二年及第三年租金共计1012176元及以该金额为基数按照LPR的两倍计算利息。2022年10月13日，常某某又以疫情影响经营符合情势变更及不可抗力、2022年春节之后即停止营业，且多次向李某提出解除合同为由将李某诉至法院，请求判令解除租赁合同，并退还其已支付的50万元保证金。李某则辩称常某某提出的情势变更或不可抗力不能成立、且不同意解除合同。

    裁判观点：

    尽管新冠疫情对餐饮行业造成一定影响，疫情防控期间客流量有所减少，但本案系房屋租赁合同法律关系，并不会导致租赁的合同目的不能实现，或者合同的基础动摇或丧失致使继续履行合同显失公平，常某某不能以情势变更或不可抗力为由解除合同。但在常某某坚决要求解除合同，而又无法定或约定解除事由情形下，合同履行陷入僵局。对此，法院分析认为，常某某在2021年9月及此后多次向李某明确表达解除合同的意向，故常某某要求解除合同不存在主观恶意；常某某确实自2022年年初即不再使用承租房屋，该房屋不再为其需要，继续履行将对其显失公平；常某某作为违约方以替代方式保障守约方履行利益的实现，李某若仍坚持要求履行合同有违诚实信用原则。故此，为充分发挥物的价值，有效利用资源，减少财产浪费，对常某某要求解除租赁合同的诉讼请求予以支持。因常某某存在违约，故应当向李某支付一定的违约金予以补偿，双方约定的当年18个月的房屋租金标准偏高，依法调整为房屋交接期限届满之日起计算6个月的租金。

    案例价值：

    本案系房屋租赁合同法律关系，承租人承租房屋的目的在于使用、经营以期获得收益。然在承租人主观及客观上均无再使用承租房屋的需要，而出租人又坚持不同意解除合同的情形下，强制当事人按原合同继续履行，实际是对意思自治原则的扭曲，不利于促进市场要素的良好流动，不利于实现交易背后的实质正义。合同交易并非零和博弈，而是互赢关系，合同的双方当事人都要照顾对方的合理期待，任何一方都必须尊重另一方的利益。赋予违约方在合同目的无法实现时解除合同权利义务关系的选择权，可以使其从合同约束中解脱出来，同时以替代方式对守约方的信赖利益合理补偿，真正做到平衡双方的利益。